共有产权住房:这或许是你成为有房阶层的最后一次机会

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摘要

近日北京首推“共有产权住房”政策,引起了市场的热议。这次出台的“共有产权住房”,和之前的“经济适用房”、”自住房“究竟有何区别?对购房者是否有利好呢?请看下文解读。

共有产权住房:这或许是你成为有房阶层的最后一次机会

共有产权住房——北京首开实践

近日在北京住房和城乡建设委员会官网之上,公示了二份文件,一份文件是《北京共有产权住房管理暂行办法》,另一份是前一份文件的印发公开征求意见的通知。

以此为源头,共有产权住房以一个新的“保障型住房”类型,走入人们的视野。

共有产权住房:这或许是你成为有房阶层的最后一次机会

先来看看什么是“共有产权住房”,按照文件的解释是这样的:

 

共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

根据这一定义,简单的可以理解为一套房子,政府和购房人各持有一定比例的产权,那么购房人在购买时就可以支付较少的房款,买下一套自住的房屋,有利于中低收入家庭解决住房问题。

无疑,这是对于建立住房稳定长效机制的一个有益探索,同时也是国家保障房工作的探索,可以称得上是中国产权型保障房3.0版本(相对于廉租房、公租房这种无产权的保障房而言)。

产权型保障房的3.0版本

从2000年开始,伴随着中国房地产市场的蓬勃兴起,房价特别是一线城市房价开始将近20年的牛市猛涨。

对于房地产企业,当然是好事。但是对于普通房产需求者,特别是首套房产刚需购房者,无疑压力一年大于一年,住房已经成为了中国老百姓“吃穿住用行”中最大的支出。

为此,中央和各个地方政府,也出台了种种措施,建设各类保障性住房,试图在普通商品房之外,能够另辟一条道路来来解决中低收入家庭住房难问题。

其中,经济适用房住房是最初的和最普遍的方法。经济适用房了——国家以划拨形式给予开发商土地(不要土地出让金),开发商将房子以成本价(利润一般不超过成本3—10%)卖给中低收入家庭。然而这种设想是好的,中间的执行出现了问题。

最大的问题,就是经济适用房的分配机制,由于地方政府和开发商的问题,很多并非中低收入家庭也拿到了经适房的购买资格,前几年各种媒体屡屡爆出“住经适房,开宝马车”的问题。

并且部分关键人员从中渔利,利用手中的权利,巧取豪夺,比如郑州市曾经出现某人一个坐拥20多套经适房的的“房叔、房妹”问题。

因此这套机制在发挥一定保障作用的时候,也同时饱受诟病。这是保障性住房的1.0版。

随着经济适用房出现这些问题,政府开始逐步减少经适房的数量,转而推行“自住房”。此类住房价格比周边商品住房低30%左右,面向全市符合限购条件的家庭;但是购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。

然而制度执行久了,自然被人发现漏洞。很多人自住房,满5年卖,溢价30%归政府。

但是可以通过阴阳合同,“平价”卖把溢价做为0,国家没有一分钱的好处,自住房成为一部分人谋取更大暴力的工具(因为最初售价比一般商品房要低)。这是保障房的2.0模式。

马上就要推出的共同产权住房的制度设计有效的避免了上面的问题,自住房产权是按照百分比分,所以保证所有收益中必定有政府的一份。

另外共有产权住房是一盘一议,你也不知道政府到底占多少,所以你无法评估未来你回购这部分产权的难度。

另外如果你通过阴阳合同把溢价做为0,你再平价卖,政府代持机构有优先购买权,堵死了这个漏洞。你可以看做这是“产权型保障性住房”的3.0版。

这是长效机制的一部分

如果把这个文件放到全国房地产市场调控的大环境去看,就像“广州租购同权”、“上海租赁土地底价出让”等政策一样,你会发现 “共有产权”实际上还是一种长效机制的建立的摸索。依然贯彻着中央“房子是用来住的,不是用来炒的”中心思想。

你可以从整个体制的设计,制度细节要点看出:

制度细节一:关于购房资格方面。

申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。另外申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。另外一个家庭只能购买一套共有产权住房。

这些条件和经适房和自住房申请条件相似。但是,具有亮点在于:

关于满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。通过这一条明确显示,解决“新北京人”住房问题,也是北京地方政府的责任之一,并且以数字的形式加以固定和保证。这是一种进步,至少在保障房申请方面,“歧视外地人”问题,已经开始改善。

另外文件明确几种有过住房转出记录的家庭,不能再申购共有产权房。如果离婚了,需要3年之后再申购。有违建不更正的,也不能申请共有产权房。这个做法其实是针对之假离婚现象,从这个方面可以看到政府从各个角度打击炒房,让房子全面回归居住之目的。

制度细节二:房源分配问题:

这个问题历来是所有保障性住房出问题的关键。经适房不能持续进行,很大程度上就是由于“民不患贫而患不均”造成的。共有产权住房采用网上申请,审核,在审核的基础上进行由区住建委(房管局)监督指导开发商开展摇号配售。

这个机制有点像北京车牌摇号一样,对于巨量的需求,或许只有这种办法才能公平,虽然概率很低,但是好运可能随时可能降临到你的面前。如果按照经适房先到先得,后到后得的原则进行分配,或许你买到“共同产权”住房就是10年之后。

制度细节三: 既然是政府和购房人共有产权,双方的各自产权份额如何确定?

对于这个问题有两种可能。

第一种可能是,在共有产权之前,北京较多的保障房品种是“自住房”。自住房价格大约为周围房价的7成,未来再转让时也按照差价中的3成补交费用。由此估计“共有产权住房”产权的比例应该参照这一标准执行。

第二种可能是,就是看摇号、选房时看该项目周边同地段、同品质普通商品住房价格,以这个价格来计算,共有产权房供地时定的价格占多大的比例,购房人的产权份额就占多大比例。

究竟是固定产权比例还是浮动比例,还需看这个办法的细则。

制度细节四:对于转换成为商品房问题,共同产权住房给出了相对更加灵活方式。

第一种情况:购房人取得不动产权证满5年,也可按市场价格购买政府份额后获得商品房产权,当然是该价格应该是以后政府的评估价格,而不是购房时候的价格。

我估计以后这种情况应该是90%以上此类住房的最后命运,好不容易获得一套唯一北京住房,谁舍得再次把到手的产权给卖掉。

第二种情况:共有产权住房购房人和代持机构经协商一致,可共同向其他符合本市住房限购条件家庭转让房屋。新购房人取得商品住房产权。购房人和代持机构按照所占产权份额获得转让总价款的相应部分。

这个估计比例比较小,原因还是前一种情况的原因,因为没有多少人愿意出让自己手中的共有产权住房。

当然还有第三种情况:共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住建委(房管局)提交申请,由代持机构回购。这估计是极个别情况。

共有产权住房——有总比没有强

然而这个政策,如果你把它解读为一个惊天动地的大事,会导致房价崩盘,北京楼市转折点等作用,就大可不必,因为这不过是中央“长效机制”中摸着石头过河中的一块普通石头罢了,因此它既不是“空前”的改革,也绝不是“绝后”革命。

对于平抑现在北京已经居高不下的房价来说,有总比没有强,但是说到能够起到手到病除、妙手回春的作用来看,也不现实。

但是对于刚需,特别是在北京具有购房资格,因为房价过高而不能入手的朋友,这个政策倒是一个大大的机会。

首先,这些共有产权项目房价一定会比周边项目便宜,因为这是政策要求的,同时也是拍地要求。

并且一个政策在执行的初期,往往是执行贯彻最严格的阶段,所以对于你,符合限购要求,但是囊中羞涩的你,别犹豫,密切关注住建委员会的消息,随时报名。这可能是五年之内,你能够在北京从无房一族变成有房一族的最佳机会。

对于投资需求者,这个消息可能和你就没啥关系了,因为有一套房子的家庭已经无法购买共有产权住房,即使离婚、析产在三年之内也无法购买。

另外以现有的环节操作,已经把可以炒房盈利的可能性降低到很低很低。在现在这种调控高压的情况下,并且一旦发现炒房可能性,这个漏洞会马上补上。

所以,对于共同产权住房,对于这个北京保障房的新品种,现在而言,政治意义大于实际意义,对于刚需很有意义,但是对于炒房却毫无意义。

互动:对于北京推出的“共有产权住房”政策,你是怎么看的呢?

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