被房租“消灭”的90后

本文最后更新于2018年8月25日,已超过1070天没有更新,请注意内容时效性!

文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

被房租“消灭”的90后

文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

2018年夏天的这一波房租涨势,比以往来得更凶。

据统计,今年7月起,一线城市中,深圳、北京、上海三地住房租金环比均上涨,涨幅分别为3.1%、2.4%、2.1%。

部分热点城市热门区域房租同比涨幅已接近20%。其中北京房租涨势最为凶猛,平均租金同比上涨21.89%。通州区、昌平区和大兴区,同比上涨已超过30%,其他区的同比涨幅基本也都超过10%。

究竟是谁在助推北京房租暴涨?前段时间,《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》一帖刷爆网络,一个网友发帖称,自家天通苑的120平米三居要出租,心理预期价位是7500元/月,链家自如和蛋壳公寓两方争抢,最终蛋壳给到10800元/月的价格,付11个月。

一时之间舆论全部指向资本抢滩长租公寓市场,“黑中介”“黑运营”争抢房源、哄抬房租,吃相未免太难看。

在这个节骨眼上,我爱我家副总裁胡景辉在朋友圈宣布以“众所周知的原因”离职,他曾在接受媒体采访时表示,资本大幅度进入长租公寓是推高房租的主要原因之一。由此牵扯出了住房租赁行业的最大“罗生门”事件:

被房租“消灭”的90后

随着事件的发酵,北京住建委当即约谈相关住房租赁企业负责人,随后我爱我家、自如、蛋壳纷纷发出公告,将为北京市场提供新增房源十余万套,并承诺未来几月维持租金不涨。

一声叹息,资本参与的游戏背后,最受伤的莫过于在大城市打拼的年轻人。那么,这段时间房租暴涨背后的真正推手是谁?这一轮房租暴涨还会持续吗?政府会管控吗?小巴采访了几位大头,来听听他们的观点。

资本都逐利,也要懂得克制

邓伟岩:企投会学术委员天风证券董事总经理

当前,热点城市的二手房市场上,卖方市场萎缩,亟待寻找新的商业模式。自如、蛋壳等长租公寓从房东手中盘下房源,装修后出租的模式,之前并未被完全开发,如今被证明确实很赚钱

因为存在免租期,而且一签签五年,现在盘下的价格比一般租金高,但低于几年后的一般租金。再加上过程中租约价格会上涨,以及别的操作手段,盈利可观。甚至比买卖二手房更赚钱,房产投资周期可能长达8—10年,这个周期用来运营租房可以做2—3个循环。

这次上涨有供需方面的市场基础,但是同期也看到上海的拆除违章建筑力度并不小于北京,而同期租金是下跌的。这就不能简单用拆迁等问题来解释租金上涨了。

当资本看到其中的丰厚利润,就会大量涌入。但我不禁要问:是不是但凡有利润,资本就要去?

资本肯定不会傻到进入法律禁止的领域,但资本更容易进入法律法规还不够明确和规范的领域,目前的租房市场就处在监管的空档期。

那么,这时候这笔钱究竟该不该赚?该在何种程度上赚?这又是另一个要考虑的方向。我想说:资本逐利是对的,但在有些利润面前,要懂得克制。

当然,也有人会说,市场的事情交给市场去办,无需监管,但实际上全世界没有任何一个市场是完全自由的,背后都有政府在调控,租房市场也是如此。

更重要的是,我们可以看到这段时间房租上涨确实太快,而自如、蛋壳等长租公寓品牌的确存在一定的推动作用,它们通过商业化运作确实可以做到这一步。

几天前,自如CEO熊林在发言中提到,自如在北京占比8%的市场份额,这已经很可怕了,自如的8%,意味着它在这个市场是拥有部分定价权的。

资本都逐利,但资本不能单纯逐利,也要考虑社会价值。真正伟大的投资公司会多角度考虑问题。假使它们进入到如今的租赁市场项目,也会保证良好的市场规律和社会承接能力,应该提升管理水平增强盈利,而不是变相通过垄断赚取超额收益。也就是说,真正有价值的投资,一定是建立在行业健康成长的基础之上的。

租赁市场有资本必然会暴涨

租赁企业承诺不涨租还要看后续执行情况

张大伟:中原地产首席分析师

租赁市场最大的混乱是没有数据,当下市场各家机构发布的租赁市场都有非常明显的问题,而且发布数据的基本都是租赁利益相关方,存在推涨房租的预期。

当下租赁市场中,非房主的二房东吃差价交易比例到底多少?以北京租赁房源150万套计算,按照平均单套普通租赁租金5000元,而二房东(包括个人或者机构)包装后,差价30%计算,平均每套差价高达1.8万。

简单计算,75万套有差价的房源一年的差价额度高达135亿,如果再计算这部分房源签约周期在3—5年。差价幅度超过30%部分,整体仅北京一个城市,一年租赁市场的差价就高达150亿以上,这是一个巨大的市场。

长租公寓背后,资本大量进入,并没有多少是增量供应,因为盖房子出租在当下租售比下不可能赚钱,只是通过升级或者分割获得投资溢价。

对于资本来说,这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断,而且收益非常大,最简单的办法是,长租公寓企业签约3—5年,一套月租8000的房子经过简单改造,全套租金就可以变成1.2万以上,而且以后的租金上涨收益基本全部归属于公寓企业。

租赁市场有资本必然会暴涨,很简单的逻辑,如果是房主直租,看顺眼的租户便宜1000—2000元,但如果是这些吃差价的代理,赚钱是第一要务。

当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断,最大的租赁机构已经控制几十万套房源。租赁市场已出现垄断定价权,如果都是小公司,小业主,互相就有竞争。但如果是一个有几十万套房的庞然大物,它有定价权。

前两天,北京市房地产中介协会召开座谈会,10家主要住房租赁企业承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。这意味着调控开始关注房租,如果房租不稳,调控的政策可能继续重磅加码。

租赁企业承诺的租金不上涨基本都是在合同期内,续约是不是上涨并不明确,如果不上涨,很可能出现租赁企业不续约的现象。整体看,这一承诺对市场的影响还要看后续执行情况。

房价太高怪地产商

租金太高怪长租公寓运营商

这两者都是非常可笑的无知

刘德科:德科地产频道总编辑

对于租金上涨,我们主要关注三个问题。

第一, 租金上涨是必然趋势。很多人说中国房地产有泡沫,一大证据就是租售比太低。如果市场动力足够支持租金上涨,甚至跑赢房价涨幅,那么所谓的租售比就会越来越合理。

第二, 年轻人租不起房子怎么办?我认为政府应该提供足够的公租房。住房保障的重点应该是租而不是买,但是现在恰恰相反,我们现在的住房保障重点都是让人去买,因为我们的政府总是幻想着让更多人可以花更少的钱买到一套房。

第三,如果公租房没有办法成为保障房的绝对重点,那么未来会怎么样?这就有点可怕了,未来的租金,也恐怕只能实施限价政策!

大多数媒体在讨论租金上涨时,混淆了两个概念,一个概念是市场化的租金,另一个概念是公租房的租金。

今天很多媒体在讨伐房租上涨,其实讨伐错了,讨伐的是市场化租金的上涨,这是一种螳臂挡车式的悲天悯人。房价太高怪地产商,租金太高怪长租公寓运营商,这两者都是非常可笑的无知。

资本哄抬房租,或许可以哄抬一时,但市场若不具备需求厚度,哄抬的后果恐怕是——资本会被市场反噬。目前中国的长租公寓才刚刚兴起,虽然十拿九亏,但还是得抢占规模,不然就失去了未来市场的入场券。

所以,他们是有可能会在房东这一端抢房源时任性甚至恣意妄为,但是他们绝不敢在租客这一端乱来,他们还是会谨小慎微地制定租金,生怕租不出去、遭受市场的惩罚。

大城市房租的持续猛涨确实会变成一个社会问题。但解决的方案不是惩戒市场化运营的长租公寓公司,而是加大政府的公租房建设——这是一个需要系统性协作的庞大工程。

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