这样买房子,能省十万块!?

本文最后更新于2018年3月9日,已超过1157天没有更新,请注意内容时效性!

这样买房子,能省十万块!?

核心提示:还房贷有两种方式,一种是等额本金还款法,一种是等额本息还款法。很多人觉得等额本金还款法还的总利息较少,因此较划算。真的如此吗?

当今天朝,多少有情人最终被丈母娘棒打鸳鸯散,就是因为买不起房子……

买房钱不够,就要贷款。要贷款,就会心疼利息。

有没有哪种贷款方式能尽量帮我们节省利息呢?

经常有所谓“理财达人”支招:只要把银行默认的“等额本息还款法”换成“等额本金还款法”,就能省下好几万利息。

一般人还房贷每个月的金额是固定的,也就是说,你每个月偿还的本金和利息之和是固定值,这就叫等额本息。

而等额本金,顾名思义,就是你每月偿还的本金是固定值,而利息则是变动的。

比如20年房贷,你第一个月偿还的是整整借20年的房贷利息,所以第一个月的利息最高,但第二个月还的是你借19年零11个月的利息,借款时间缩短了1个月,所以房贷利息也降低了,第三个月会继续下降,所以你整个还贷周期中,利息支出会逐月递减,导致你每月的还贷本息总额也逐月递减。

等额本金真比等额本息更省利息呢?

当然。

按现在5年期以上贷款基准利率4.9%算,商业贷款100万元,分20年还清,等额本息的月供是6544元,20年利息总支出570665元。

等额本金的话,第一个月的月供是8250元,第二个月8233元,第三个月8216元,然后每个月都会降十几元,直到最后一个月只要还4183元,20年利息总支出492041元。

少了78624元。

中国已经进入了加息周期,未来几年,加息是大概率事件,只要利息一涨,或者你是二套房贷1.3倍惩罚利率,贷款100万,等额本金真的能省下10万元利息。

之所以会出现这种结局,是因为采用等额本息还款法,你前期偿还的本金少,利息多,自然累计的利息就比较多。

而等额本金还款法,你第一个月偿还的本金和最后一个月偿还的本金一样多,导致本金归还速度比较快,利息支出相对就比较少了。

这样买房子,能省十万块!?

你看,等额本息的还款图形是一个长方形,本金和利息混在一起。

等额本金的还款图形是下面一个长方形上面叠了一个直角三角形,长方形是本金,三角形是利息。

正因为银行很清楚这里面的小九九,所以你申请房贷的时候一般不会给你选择权,直接默认等额本息还款法,银行就可以实现利益最大化。

心眼好坏……

但事实真相就到此为止了吗?

等额本金真比等额本息更划算吗?

不存在的。

对绝大多数普通工薪阶层年轻人来说,力哥还是建议你选择等额本息,而非等额本金。

从理财角度看,选择总利息支出更高的还款方式才是更聪明的选择。

首先,等额本金之所以总利息支出少,不是因为这种还款方式更良心,而是因为等额本金占用银行资金的时间更短,利息支出自然少了。

不管你采取等额本息、等额本金、等额递增、等额递减,亦或者是双周供、气球贷、随心贷等各种还贷新玩法,本质上换汤不换药。

占用银行资金时间越长,偿还利息就一定越多。用各种方式把占用银行资金的时间缩短了,银行资金的时间成本下来了,利息当然就少了。

比如说,为什么双周供比月供利息支出少,因为月供是到月底还一次,而双周供在月中就要先还掉一半,你有一半本金提前半个月还给银行了,那利息可不就少了吗?

所以我们只能说某种还款方式的利息支出相对更少,而不能说某种还款方式更划算。

如果一定要省钱,不贷款就一分钱利息不用出,不更划算?

按这逻辑,不买房就一分钱不用出,不更划算?

第二,我们不能只看账面利息支出,更要看你手里可用于投资的资金还有多少。

比如你这个月刚申请房贷,下个月如果采取等额本息,只还6544元,而采用等额本金,要还8250元,差了1706元。

这1706元留在你手里,不就能拿去投资了吗?

钱是有时间价值的,现钱永远最值钱。

因为你可以即刻拿去投资,钱生钱,让复利效应滚起来。

回想下,现在100元能买到的,和20年前一样吗?

如果你有两个选择,一是现在给你10万,二是20年后给你20万,你选哪个?

不懂理财的人往往会选后者,毕竟两者差一倍呢。

但懂理财的人一定会选前者,20年回报才翻一倍,根据72法则,每年投资回报只有可怜的3.6%,连通胀都跑不赢。

如果会理财,自己做投资,每年获利10%非难事,20年后能变67万。

一个是20万,一个是67万。

前者是保险公司推销万能险/分红险的套路,后者是力哥教你的理财之道。

第三,我们选择还款方式不光要看利息支出,更要结合你的理财需求。

我们为啥要贷款买房?

不就因为现在年纪轻,积累少,没有足够多的钱能全款买房吗?

但随着年龄资历经验不断增长,只要继续努力奋斗,将来收入会不断提高,生活会越过越好,所以才敢冒风险背房贷。

既然将来的收入水平和经济状况预期会越来越好,选择每月还款金额一样的等额本息还款法,你实际还贷负担就会随着时间流逝,不断下降。

如果选择还款金额越来越少的等额本金,还贷压力下降速度就更快了。

也就是说,在你手头资金很紧张的青涩岁月,你的还贷压力就达到了一生中的顶峰,而当你收入越来越高,还贷能力越来越强时,月供却反而越来越少……

你没发现你的还贷节奏,和你的收入节奏以及生命周期严重不匹配吗?

最后,等额本息的月供是固定的,你只要记住一个数字就行了,简单粗暴,一目了然。

但等额本金的月供不断递减,你就得每月拿出还款计划表看一眼。

还少了,额外收罚息;还多了,这钱躺在活期里也是浪费。

这就是力哥为什么反而更推荐利息支出更多的等额本息的奥秘所在。

总之,采取等额本息还款法,还款周期超过1/2,就千万不要再提前还贷了,因为你利息已还的差不多,接下去主要还本金。

采取等额本金还款法,还款周期超过1/3就不要再提前还贷了。

而真正懂理财的人,不管在任何情况下,都不会提前还贷的。

不怕负债,乐于承受良性负债,借助杠杆,帮自己更快提升财富层级。

这就是富人思维。

如果你总是害怕负债,兜里有点钱就惦记着赶紧提前还贷,无债一身轻,睡觉倍踏实,那你就不是一个真正懂理财的人。

你就注定和富人无缘。

互动:看完分析,如果可以选择,你是会选择等额本息还款法,还是等额本金还款法呢?

(本文已获授权转载,文章内容属作者个人观点,不代表网赚58理财立场,原文有删减。)

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