均价10万在望!深圳买房已经到了最后的机会?

本文最后更新于2019年6月26日,已超过114天没有更新,如果文章内容失效,请反馈给我们,谢谢!

摘要

深圳的高房价,归根结底还是因为供需的极度不均衡造成的。

本文采集自菜鸟财经【cainiaolc.com】均价10万在望!深圳买房已经到了最后的机会?

核心提示:现在还有能力在深圳上车的刚需,抓紧时间吧……

上上周,菜导写了篇关于楼市二八定律初现的文章,大意就是:

以后中国的楼市,即将开始进入残酷的二八定律阶段。

如果你买楼的节奏对了、杠杆稳了、标的准了、就能成为资产稳步升值的那20%。

如果你不小心踏空了节奏、乱加了杠杆、买错了标的,那么很大几率在未来会成为那80%的接盘侠。

均价10万在望!深圳买房已经到了最后的机会?

当时就有粉丝在留言区问,怎么看待西安的疯涨。

菜导的回答很简单:迟早要被摁下来……

结果这话说了也就一周多,西安真的出手压制房价了。

6月20日,西安再度升级限购,规定新落户家庭社保连续满1年、非户籍家庭社保满5年方可在限购区域购房。新规的力度向准一线城市看齐,也基本堵上了所有的漏洞。

以新的限购政策为分界线,连续逆势暴涨了半年多的西安楼市,终于可以消停一会了。

不只是西安,如果你留意过今年房价有所冒头的一些重要城市,几乎都在涨了一段时间后被新出的政策压制。

均价10万在望!深圳买房已经到了最后的机会?

从苏州到西安,就好像不听话的小学生刚刚被老师叫起来批评,然后就马上低头认错了。

这也直接摆明了如今“房住不炒”、“一城一策”的严格基调,是不容挑战的。

01

但就在昨天,情况似乎有了新的变化。

有深圳的菜友急慌慌地来问菜导,如何看待前天刷屏的“20年来最强土拍”?

均价10万在望!深圳买房已经到了最后的机会?

看完本次土拍的结果之后,很多刚需又开始慌了。

因为按照土拍的结果,多数地块的面粉价都已经超过周边市售的面包价了。

再算上建筑成本、税费成本和地产公司的营销和运营成本,这批楼盘最终推向市场的售价,至少约为楼面价的1.7-2倍。

这意味着2-3年以后你去深圳买房,西乡均价至少8万,龙华接近9万,现在觉得很偏的光明都可以卖到6.5万,坪山怎么着也得4.5万起步了!

这么对比下来,现在你再看南山、宝安几个新开楼盘8万10万的价格,还会觉得贵吗?

照这个节奏,深圳全城均价10万,豪宅赶超香港,感觉真的不是梦啊!

均价10万在望!深圳买房已经到了最后的机会?

(2019年5月深圳各区二手房均价)

现在内外部环境都已经这样了,诸多央企和国资背景的地产商还敢如此押注深圳,是不是意味着横盘已久的深圳楼市,一定会在2-3年后迎来一波报复性补涨?

深圳楼市的均价已经高达5万多了,刚需掏空了6个钱包都不一定上得了车。照这个节奏下去,深圳以后真的就是有钱人专属的地盘,屌丝连想都不要想了吗?

但……不是说好的房住不炒吗?深圳就能这么搞特殊?

02

其实,深圳楼市的情况,在全国范围内都算是独一无二的。

作为一线城市里面最年轻且人口净流入第二多的城市,深圳可供开发的土地面积却是最少的,而且几乎也已经在前面三十多年的快速发展中开发殆尽了。

所以,最近几年深圳的土地供应都非常紧缺。

2015-2016年两年间,深圳共出让7宗住宅用地。

2017年只推出一宗住宅用地且“只租不售”。

2018年共出让10宗住宅用地,其中还有6宗是“只租不售”的。

而前天推出的这5宗住宅土地,都完成了基础的三通一平,拿下之后就可以马上动工,是在旧改和城市更新项目之外,对深圳有野心的房企快速补仓的难得机会。

所以虽然也都有9070政策的限制和明确的人才房配建要求,但也让全国近80家房企咬碎了牙往里冲,光保证金都交了1100亿,生怕自己错过这一次难得的机会。

另外,在深圳宣布二次房改以后,所有新增住房中,人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的占比为60%,可以进入市场自由流通的商品房只占40%。

再加上731新政要求的住宅3年限售,公寓5年限售等规定,都表明今后深圳新建商品房的供给量会进一步减少。

一线城市里最少的土地供应+一线城市里最年轻的人口构成+一线城市里最少的商品房供应,意味着深圳的房价从一开始就被严重失衡的供需关系推着走。

如果不是本轮调控的多方压制,或许真的深圳的房价早就上了新一个台阶了。

03

那么,如果现在买不起,以后是不是就跟深圳无缘了?

以前,只要愿意来,谁都可以做一个自豪的深圳人。以后,来了也只能先当个打工仔,买了房才是真深圳人?

均价10万在望!深圳买房已经到了最后的机会?

答案一半一半吧……

首先,深圳其实是土地财政依赖度非常低的一座城市,政府并不靠高房价维持运转。

2018年全年,深圳卖地收入为449.6亿元,远低于上海的1908.8亿、北京的1682.2亿和广州的1475.9亿。

哪怕是跟文章一开始提到的西安比,深圳的卖地收入都还要少240亿,总金额也仅为第一名杭州的六分之一!

所以,深圳其实是完全靠本地工商企业的税收支撑的一座城市,跟其他卖地成瘾的地方政府相比,深圳政府其实算不上高房价的推手。

深圳的高房价,归根结底还是因为供需的极度不均衡造成的。

而因为特区的限制,这种不均衡又很难通过物理空间的开拓(比如像广州那样并掉周边城市的某个区域)而得到改善。

其次,深圳的二次房改,也算给了下一阶段来深圳的年轻人一定的盼头。

按照去年出台的深圳二次房改规划,到2035年,深圳新增建设筹集各类住房共170万套,其中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

这里面提到的人才住房,可租可售,90平米以下为主,租售价为市场价的6折。

安居型商品房对收入有要求,深户,可租可售、以售为主,70平米以下为主,租售价为市场价的5折。

而公共租赁住房,则主要面向中低收入人群,30-60平米为主,租金为市场价的3折,特困人员租金甚至打1折。

所以,100万套的供应量虽然很难满足所有来深刚需的需求,但至少也算是政府努力在房价高企的市场上,尽量给想留下来的人才一个可以留下来的理由吧。

再次,深圳已经叫停对城中村的“大拆大建”,转而推行“保护城市记忆”及“微改造”策略。

要知道,深圳本地总计约1065万套住房中,城中村住房占比接近5成,而且有96%的城中村住房被用于出租,解决了市面上近6成的租房需求。

均价10万在望!深圳买房已经到了最后的机会?

(深圳住房总量和结构)

可以说,大量城中村廉价出租屋的存在,正是让深圳这座城市保持活力的根本。

前几年,由于大面积旧改、长租公寓搅局等因素,让很多深圳的年轻人不得不搬离他们赖以生存的城中村,导致了一部分人口的流失。

现在,至少在未来7年内,多数城中村仍将维持现状,并为解决深圳中低收入人群的住房问题贡献相当大的力量。

04

分析到这里,你可能还是会问:如果我不想住城中村也等不及人才房,那深圳商品房的行情到底会是怎样呢?

如果政策放开,深圳房价真的会继续上涨,甚至真的像香港看齐吗?

从所有已知的数据和事实情况来分析的话,答案只能是肯定的。

深圳现在的思路非常清晰:让商品的归商品,有钱人爱炒就炒去,让保障的归保障,尽可能让更多中低收入人群都有房可居。

毕竟,深圳的商品房存量本来就很少:180万套的体量,却拥有1300万的人口基数,这都不能叫僧多肉少了,简直就是饿虎扑食。

未来,深圳的商品房供应量只会更少:按二次房改的规划,深圳未来17年内,只会新增70万套商品房,平均下来每年入市的商品房仅有4万套出头!

而文章一开始提到的西安,光今年上半年上市的商品房总量,就有9万套之多!

这样悬殊的供求关系对比,注定了深圳楼市未来的走向:

1.中低收入人群:靠城中村和公共租赁住房解决居住问题;

2.普通中产人群:靠人才房、安居房或者总价较低的商品房解决居住问题;

3.中高收入人群:主要靠商品房解决居住问题,且除非大的政策环境要求,商品房的均价只会越来越高……

所以,最后的总结还是一句话:

现在还有能力在深圳上车的刚需,抓紧时间吧……

均价10万在望!深圳买房已经到了最后的机会?

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