狂跌60%的环京楼市,今年要翻身了?

摘要

京和环渤海城市,2019年的核心判断基本是:买地段、买学位、买户型;忌偏远、忌概念、忌投资。

狂跌60%的环京楼市,今年要翻身了?

核心提示:环京和环渤海城市,2019年的核心判断基本是:买地段、买学位、买户型;忌偏远、忌概念、忌投资。

开年之后,网赚58先后分析了北上广深、粤港澳大湾区和长三角7城的2019楼市走向。

感兴趣的可以翻到本文文末的“推荐阅读”处,获取之前的分析和点评。

上周由于各方面的事情,耽搁了一下,好多菜友都在后台问:说好的环京和环渤海城市点评呢!

别急,今天来了!

按老规矩,一个一个城市来!

1

环京区域

环京区域其实很有特点,这些地区本身经济总量很低,房价却不输二线城市,支持这里高房价的原因只有一个就是它们距离京城够近。

环京龙头燕郊的宣传标语“我与天安门的距离只有30公里”把这一点体现的淋漓尽致。

那么距离京城多远才算是环京呢,按照目前全球都市圈的发展规律来说,环京指的是70公里以内的距离,也就是目前的燕郊、大厂、香河、固安、永清、涿州等。

狂跌60%的环京楼市,今年要翻身了?

2017年初,环京的燕郊楼市达到了疯狂的地步,不到半年,单价从1.5万元涨到3万多。

然而到了6月份,廊坊限购政策升级,本地户籍只能拥有2套住房,外地户籍要有三年社保或者纳税证明才可以购买1套住房。

政策一出,不少楼盘从最高点3.5万元/平米,跌至1.5万/平。缩水超6成,仍然无人问津。

但今年春节前后,随着北京市政府开始迁入通州、京唐高铁确定开竣工时间等利好政策的持续落地,燕郊房价开始回暖。

狂跌60%的环京楼市,今年要翻身了?

目前来看,环京地区的房价在经历一轮暴跌洗礼后,房价已经回归至相对理性的程度,如果刚需今年要入手的话,以燕郊为首的北三县(燕郊、大厂、香江)是较好的选择。

2

天津

天津是我国四大直辖市之一,18年天津的GDP为18809亿元,在四个直辖市中排在最后一位,GDP增速为3.60%,成为全国GDP增速最低的省市。

天津的民营企业占比较低,近几年城市的发展转型陷入泥潭。

以上种种情况,导致近两年天津的整体房价都处于阴跌的状态。只有在去年5月16日,天津抢人时发布史上门槛最低的落户政策“海河英才”计划的时候,天津楼市才迎来了一阵小高潮。

狂跌60%的环京楼市,今年要翻身了?

最低门槛落户政策带来的结果,就是全国各地的人都赶忙跑到天津落户,楼市成交量暴增。

对于天津这样一个GDP增速远远落后于国家平均水平的城市,买房落户的人们看中的是啥呢?

原因主要有两点:一是距离北京近,二是看中了天津的教育资源,这两点很大程度上支撑着天津的房价。

距离北京近,很好理解,在北京买不起房的人会考虑在天津落户买房,那天津的教育资源到底有多好呢?天津被称作是高考的天堂:985高校录取率全国第一、211录取率全国第三、一本录取率25.02%,这教育资源你说吸不吸引人。

因此买房的时候可以按照这两个思路考虑:

(1)学区房,天津市内六区中的和平区、南开区、河西区学区房是首选,外环武清区的教育资源也不错。

(2)离北京近,武清区距离北京最近,同时武清区1186亿元的GDP排在天津16个区的第三位,产业发展的不错,在武清区购房时建议选择在交通比较方便的地铁房和高铁片区房,毕竟这个地方交通是最大的优势。

今年1月份,天津多家银行下调房贷利率,首套房贷利率由上期的最低基准上浮15%下降到最低基准上浮5%,随着银行资金面的宽裕,房贷投放意愿强烈,房贷利率预计还有继续下滑甚至回归基准的可能。

所以,刚需入手的好时机已经到了,最近可以抓紧活动起来了。

3

青岛

2018年青岛GDP为12001亿元,在山东省内排名第一,比第二名省会济南7856亿高了一半。

17年11月的时候,青岛的房价还不到2万元/平米,此时的房价是比较合理的,后来12月在确认上合峰会将在青岛举办后,青岛房价迎来一波大涨,2018年5月涨到了2.5万元/平米。

不过青岛在去年4月18日升级了限购,本地户籍最多购买2套房,外地人1套,新房二手房限售5年,基本消灭了所有炒房客。

在此次调控后,青岛楼市开启量价齐跌模式,从目前的房价来看,中心城区和县市区差距巨大,表明青岛各区市之间房地产市场发展存在不均衡现象。中心城区的土地供应相对较少但需求旺盛,房价水平较高;次中心城区和县市区的商品房库存占比较大。

刚需建议选择市南、市北、李沧。拿着地图沿着地铁沿线买就行了,别贪便宜买太偏的位置的。

投资的话,网赚58觉得青岛短期内没啥机会。

青岛的问题在于传统经济优势减弱,新兴产业尚未崛起。

总体来看,青岛还算是一座家用电器、基础化工和啤酒这样的传统工业经济占主导的城市,人均收入提升空间有限。在青岛新经济还没发展起来之前,房价很难有大涨。

4

济南

济南虽说是山东的省会,经济上却长期被青岛压制,甚至烟台的GDP都跟济南相差无几,这就导致济南的省会地位有点尴尬了。

在上轮楼市上涨周期中,济南是第一批上涨的二线城市,同时也是最后一批企稳的城市,目前济南1.8万的均价有点高的离谱了,横向对比,拥有1.3万亿GDP的湖北省会武汉均价也才1.5万。

目前,济南为了打造强省会城市,需要大量的资金支持这一战略,而资金的来源大概率还是靠卖地,因此2019年济南的住宅供应应该会相对充足。

没有上涨预期加上大量的土地供应,2019年济南的楼市调控政策应该会放开,达到稳房价的目的。

所以,如果你是刚需,可以等待房贷利率回归到基准时再上车,这个时间应该在年中左右。

另外济南长期因为地下藏着的泉水而制约了地铁的发展,因此交通是济南的痛点,未来地铁是济南的命脉,购房时要关注地铁的修筑动态,地铁沿线是最有潜力的地段。

5

大连

2018年大连的GDP为7657亿元,在辽宁省内位列第一,经济增速也相对较快。

在政策促稳房地产的背景下,2018年,大连全市七区商品住宅供应量为463万㎡,销售面积为677万㎡,销售均价为13941元/㎡,销售均价稳中有涨,同比上涨15.21%。

较2017年比,供给平稳,销量略降,库存水平渐趋合理。经过连续几年的去库存,大连楼市的整体供求关系目前已经恢复得相对健康。

如果你是刚需,今年看中机会下手就好。但对于大连这种城市来说,别太轻信开发商包装的新概念,距工作地点近、交通方便、配套齐全比什么都重要。

不要图便宜买太偏的楼盘,哪怕是知名开发商的也别碰。对于外来人口极其稀少的大连来说,你买了这种盘自住吧,很不方便,投资吧,3-5年以后根本看不到什么转手解套的希望。

如果你真看中了大连优美的环境,想搞点投资,那么网赚58建议你重点看看大连市内四区及高新园区的新盘和优质二手盘。

6

沈阳

2018年,全国楼市调控的声浪一波高过一波,而沈阳紧跟中央政策,于半年内两次大力度调控楼市,限购政策逐步升级。

4月16日,“沈七条”地产新政落地,其中最重磅的是对沈河区、和平区、浑南区 (三环内)等3个区域(以下简称限购区域)实行限购政策。

8月6日,沈阳再次出台房地产新政,加强市场调控,将限购区域扩至全市。

目前沈阳在限购的情况下,很多人都是卖旧买新,二手房数量增多,总体价格并没有上涨。

作为省会城市,沈阳当前不过万的房价,在东北四大城市中倒数第一,基本没有泡沫。

目前,沈阳新房价格较高的房源集中在和平区、沈河区、浑南新区、铁西区、皇姑区,单平米价格在万元以上。

而二手房供给主要分布在城市的中西部及南部,铁西区、浑南新区、和平区和于洪区的二手房供应量最为充足。

总体来看,网赚58觉得如果没有特殊的学位和户型要求,买新不买旧是好选择。不过太过偏远的郊区盘(比如苏家屯、沈北),网赚58就劝你还是算了。

从长远来看,沈阳作为东北唯一人口增长省会城市,也算是稳住了未来的发展基础,虽然肯定不会有什么爆发式的增长,但至少不用担心成为接盘侠。

好了!关于环渤海城市、环京城市的2019楼市分析,今天就先说到这,如果还有需要补充的城市,欢迎在下面留言,网赚58也将进行解答哈!

关于中西部城市等热门区域的分析,也请大家稍安勿躁,都会有的!

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