到底是地铁拯救房地产,还是房地产拯救地铁?

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摘要

大家好,今天是2019年2月19号,相信很多菜友这会正挤在地铁上,翻看今天的内容。

到底是地铁拯救房地产,还是房地产拯救地铁?

大家好,今天是2019年2月19号,相信很多菜友这会正挤在地铁上,翻看今天的内容。

非轨道,不城市;无地铁,不档次;地铁一响,黄金万两,简简单单的几个字,就凸显出地铁对于一个城市的重要意义。

1971年1月15日,北京地铁1号线开始试运营,这也是中国第一条地铁。

在那个年代,只有极少部分一线城市才有修建地铁的资格,然而随着中国经济的发展,地铁已经逐渐成为大城市的标配。

此前《中国交通运输发展》白皮书指出,十三五期间,我国要加快300万以上人口城市轨道交通成网,新增城市轨道交通运营里程约3000公里。预计到2020年,中国将有45座以上城市开通地铁。

各个城市争相恐后的修地铁,是不是因为地铁是个赚钱的项目呢?可能有些朋友平时挤地铁的时候,会觉得人流量这么多,地铁运营公司应该挺赚钱的吧。

这些都是错觉,运营地铁在国内可不是个赚钱的项目,且不说建一公里地铁要花5-8亿,就算只考虑平时的运营费用,地铁公司都是入不敷出,亏损全靠财政补贴。不仅内地如此,在全世界范围内,地铁都是赔钱的主。

不过还是有地铁运营商能实现盈利的,香港铁路有限公司就是全球唯一一家能够实现盈利的地铁运营商,而且赚得还不少,2017年一年赚了168亿港币。

港铁是怎样赚到钱的呢?

四个字概括就是“以地养铁”,即轨道+物业模式。具体操作是这样的:

在建一条新线的时候,香港政府先做规划,觉得要建这条新线了,然后做可行性研究,找出资金缺口如何。比方说要建一条地铁需要500亿港元,将来收入跟支出是如何,最后算下来可能资金缺口是200亿港元,那么就来填补这个资金缺口。

然后港铁公司开始参与,找出一些未来将要修建地铁的地块,这些地块政府给港铁开发,政府会测算其将来能够得到的利润,并且这个利润要能够填补地铁建设的资金缺口。

在该模式下,政府可选择不对地铁直接投资,仅需将地铁沿线的土地资源授予港铁公司,同时按未规划建设地铁的市场地价标准收取地价,这就相当于把土地的部份增值额给予港铁。

根据统计,距离站点2公里增值100%,距离站点1500米以内增值约107%,500米内增值达到114%。港铁也因此成为香港最大的地产开发商。

内地的情况也是类似的。

在内地,地铁建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资,运营也主要靠财政补贴,单纯从这方面看,地铁是负债工程,但是地方政府通过对地铁沿线的增值的土地资源进行合理开发和利用,并出让给开发商,以此来支撑地铁投资。

这也是为什么会有“地铁拯救房地产”的说法,政府的地铁一修,沿线的房价就蹭蹭蹭地往上涨,想买基本只能靠抢。

但内地也出现了参照港铁的“房地产拯救地铁”的模式。

深圳地铁不仅是万科的第一大股东,深圳地铁旗下的深铁地产,也是国内“轨道+物业”开发模式的先行者,在深圳业内综合实力靠前。到底是地铁拯救房地产,还是房地产拯救地铁?

2018年,深铁地产已跃升至深圳市房地产开发企业综合实力第二名,仅次于万科。

总之啊,指望地铁靠卖票来回本是不现实的,它带来的土地增值的收益才是大头。

这么一说,你是不是明白地铁到底是怎么赚钱的了?

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