20%:中国房价下跌的极限?

摘要

以房地产在中国经济中的地位和作用,永远不要期望房价会一降再降,这样的心态只会让你一次又一次地踏空。

20%:中国房价下跌的极限?

核心提示:以房地产在中国经济中的地位和作用,永远不要期望房价会一降再降,这样的心态只会让你一次又一次地踏空。

2009年,网赚58有位阿姨,在深圳看房,当时她想要给儿子买一套婚房,却没想到,几天跑下来,一口气下了3套定金。

阿姨当时的理念很朴素,她也没考虑什么经济学原理,完全是凭直觉:现在的房价不贵啊,2007年的时候是这个价,2年过去,还是一个价,现在买挺划算的。

阿姨美滋滋地坐上房价飙升的快车,3套深圳的房,当时还有各种一成首付,两成首付的优惠活动,总支出加起来没超过100万。

而如今,阿姨的身价可能让很多人望尘莫及了。

那么,为什么偏偏是阿姨赢了?我们在2009年,怎么就没敢下手买房?

答案其实也简单,因为我们太聪明,精通各种金融理论,总是聪明地趋利避害,聪明地希望买在最低点,聪明地等着房价崩盘。

但很残酷的一个现实就是,有时候聪明反被聪明误了。

为啥中国的民众一有钱就想买房?因为过去的10年,空军们都以为房价会大跌,但最后涨得永远比跌得多。

当初听了任志强话的人,绝对比听了谢国忠的要强得多得多。

20%:中国房价下跌的极限?

今天,我们就来盘点一下,部分国家房价下跌周期的时间跨度以及下跌程度,从中找出对我们的借鉴意义:本轮的国内房价回调,平均最多能够跌多少呢?

废话不多说,现在开始吧。

1.

上世纪80年代末期,日本房地产泡沫破灭,房价大跌。

从1989年到2010年,日本楼市经历了20年熊市,相比泡沫高峰,共跌去2/3的市值。

更直观的来看,1989年6W一平的房子,在2010年,可能2W就能买到了。

20%:中国房价下跌的极限?

许多的人因此有一种心理暗示,认为中国如今的经济形势和日本惊人的相似,因此,房价也有巨大的下跌空间。

但这种观点,其实有很大的破绽。

首先,1989年的日本,早就是高收入国家,当时整个日本上班族的人均年收入,高达450万日元,按照现在的汇率来看,有近30万人民币。

20%:中国房价下跌的极限?

而2017年,中国的人均收入仅为8690美元,折合成人民币,也不过6万不到,还在突破中等收入陷阱的前夕。

中国如今的发展水平,说得残酷一点,和1989年的日本完全没有可比性。说得好听一点,还有巨大的上升空间。

从经济发展程度来说,中国更像1970年左右的日本,而从房子本身的价值来说,中国房子的附加值也明显更高。

日本的房子仅仅是一个住所,不存在和其他资源的绑定,所以年轻人认为,租房比买房更方便,也更划算。

20%:中国房价下跌的极限?

而中国的房子,因为绑定了户口,学位等一系列资源,使得房子开始成为一种“刚需”,毕竟只要你想要结婚,生孩子,就必须买房子——不然,怎么过双方父母这一关?

同时,日本的经济模式和中国也有很大的区别,日本是汇率自由化的国家,外汇交易非常频繁,在全世界,日本太太团都是一支神秘的外汇力量。

这样的国家,不存在保外汇还是保房价的问题,因为都保不住。

危机来临时,自然有一波先知率先逃顶,继而引发破窗效应。

因此,也没必要过分强调日本楼市泡沫的深远影响。归根结底,日本在这方面的经验对中国的借鉴意义较小。

2.

实际上,相比于日本,中国的房地产市场和欧美国家更为相似,在美国买房子,学区也是一个重要的考虑因素。

10年前那场源自美国房地产市场的金融海啸,其实也对当下的我们也有一定的借鉴意义。

那一场危机,归根结底的导火索是房子断供潮,当时美国的房地产市场经历了8年上涨,无数金融工具和金融创新,其底层资产都是房子。

那么,这么可怕的金融危机,使得美国的房价跌去多少呢?

20%:中国房价下跌的极限?

从未经历过通胀修正的数据来看(蓝线),房价(中等大小房子售价)的顶点是2007年的23万美元,而最低点则是2012年的17.5万美元,跌幅大约为20%;

而从经历过修正的数据来看(红线),房价5年间的跌幅约为42.5%,但这是指算上了货币时间成本,实际上未经历修正的数据更为直观一些。

所以,伴随着各地频频出现的楼市降价新闻,很多人开始担心:这会不会是要崩的前兆?

实际上,美国和中国也有一些不同之处。

对于个人来说,最大的差异在于,美国有个人破产保护制度,而中国没有。

在美国,如果房价跌幅超过首付款,个人以按揭贷款购买的住房成为了“负资产”,个人选择“断供”,只要把所持有的住房交给银行,其个人住房债务就此中止。

而在中国,如果房价大跌,居民选择“断供”,这时不仅发放贷款的银行可能收回该住房,而且该居民所欠下的债务还得继续还,直到其债务全部还清为止。

用个形象的比喻来说,美国的房贷,是有限责任的,中国的房贷,是无限责任的。

所以,房奴不是你想断,想断就能断。在美帝,大不了一切归零,从头再来。而我们这,只有层出不穷的老赖,和老赖身后那无法摆脱的债务。

因此,在中国,普通人不会轻易选择断供,即使有断供潮,也不会像美国一般剧烈。

3.

综合美国和日本的情况,再加上网赚58收集到的其他数据,简单来说,个人认为房价下跌分为以下三种,每种的跌幅各有不同。

第一种,日本型增长乏力。人均收入早早地触及天花板,再加上人口拐点,政策失误等一系列叠加效应,房价下跌幅度最大,时间最长,这也是所谓的年轻人洗洗睡型。

第二种,则是美国型金融危机。经济的基本盘还是稳定的,只是某个环节上泡沫过大,这种房价下跌幅度不算大,一般为20%-30%,下跌时间也较为短暂,这是所谓的局部调整型。

第三种,则是单纯的经济不景气。这种情况,一般没有爆发大规模经济危机,只是短暂的陷入萧条,房价一般表现为阴跌,下跌幅度为10%左右,可以参考台湾2014年的房价修正。

乐观来看,我认为未来两年内,我们更接近于第三种和第二种之间。参考国际平均收入,中国也还有大幅的发展空间,不必过于畏惧。

从历史的经验来看,房价下跌期间,往往是刚需们买房的好时机。

以房地产在中国经济中的地位和作用,永远不要期望房价会一降再降,这样的心态只会让你一次又一次地踏空。

当然,买房也需要考虑自己本身的实力和其他因素,你认为未来我们会走三条路里的哪一条呢?一起来聊聊吧。

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