买卖二手房,怎么操作最划算?

摘要

产权过户有多种方式,而不同的方式,税费差别非常大。一不小心,可能你就得多花几十万的冤枉钱。

买卖二手房,怎么操作最划算?

核心提示:产权过户有多种方式,而不同的方式,税费差别非常大。一不小心,可能你就得多花几十万的冤枉钱。

近几年的楼市,总有看不完的热闹。

房价一涨,各地纷纷限价、摇号,抢房大军云集,百岁老人也披挂上阵。

买卖二手房,怎么操作最划算?

抢房大军

房价一跌,砸售楼部要求退房的新闻层出不穷,更有百人退房团因退房成功,当街载歌载舞进行庆贺。

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退房团

一涨一跌,都牵动着亿万国人的心。

归根结底,还是因为房产在国人财富中所占比例太大。目前,房产在国人资产中的占比已高达七成。

也就是说,一个老人去世,留下的财产可能绝大部分是房子。

那么问题就来了……房子作为遗产,该如何过户给你的孩子呢?

这也是很多荔枝频繁问到的一个问题。

不管你是为人父母,还是为人子女,早晚都会碰到这个问题。

有人可能觉得这根本不是个问题。当然是直接赠送给孩子啦,这还有什么好说的。

如果你真的这样想,那就太天真了。

房子属于重资产,现在一线城市的房子,动辄上千万。不像钞票或者黄金首饰,你一递,孩子一接,就算完事了。

继承房子,必须通过合法手段,即产权过户。

产权过户有多种方式,而不同的方式,税费差别非常大。一不小心,可能你就得多花几十万的冤枉钱。

目前房产过户主要有三种形式:赠与、继承、买卖。

具体有什么差别,且听小钱一一道来。

赠与

相信很多人头脑中浮现出的第一个选择就是“赠与”。

既然是将房子给子女,“赠与”看起来是最自然的选择。

但这真是最好的选择吗?

我们先来看看“赠与”要缴纳的费用。

有人可能心里要犯嘀咕了。

什么?把房子送给孩子还要交钱!?

答案是肯定的,而且这笔钱还不少。

为了方便计算,这里假设老人只有一套普通住宅,面积90平米,市价200万元,已住满五年。

“赠与”需要缴纳的主要税费有评估费、公证费、契税和印花税。

具体费用如下:

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真是不算不知道,一算吓一跳!

各种税费加起来,只是简单地把房子赠给孩子,竟然要缴纳将近12万的税费。

这还是免除了个人所得税的。

如果不是直系亲属之间赠与,还得缴纳20%的个人所得税。

看来要把房子赠送出去,也不是那么简单的一件事。

继承

选择“赠与”的税费这么高,那“继承”怎么样呢?

一般来说,子女都是父母的法定继承人。

在老人去世后,可以直接继承房子。

“继承”的主要税费如下:

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“继承”和“赠与”相比,最大的差别就是可以少交3%的契税。

契税可是“赠与”里面的大头,不用交契税,200万的房子一下子就可以省下6万。

很显然,“继承”要比“赠与”划算。

但是“继承”有一个条件……

就是,房屋所有人必须已去世才行……

买卖

再来看看最后一种情况——“买卖”。

一般人肯定不会考虑这种方式。

我只是想把房子送给自己的孩子。

为什么要搞得这么麻烦,像卖给外人一样操作呢?

很多人要么排斥这种方法,要么觉得它是“不靠谱”、“忽悠人”。

先别急着下结论。

我们来算算“买卖”的费用:

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什么!?

买卖房屋,总费用竟然只有22835元!

是不是少到不敢相信。

显然,买卖房屋是费用最少的过户方式。

这里有一点需要提醒大家注意,本文所举的案例为普通住宅,且购买满五年。

如果条件变了,可能购买就不是最佳选择了。

比如住房购买不满两年,“买卖”需要收取5.6%的增值税极其附加税费。此时,“继承”就更划算了。

如果是非普通住房,增值税也是不能免的。此时,依旧是“继承”更加划算。

在中国,你会发现一种奇怪的现象。尽管“继承”在不少情况下是最优选择,但是采用的人并不是太多。

最主要的一个原因就是中国人避讳死亡。与中国人坚定的信奉“凡事都有两面性”的信念相反,中国人对“生”的对立面——“死”,表现出极度的回避状态。

在中国民间,死亡这个话题通常被认为是不吉利的,是“丧气话”,一般人是非常忌讳的,这种情况至今也没太大改变。

哪怕不小心说了一句“假如我死了……”,马上就会有人站出来说“打住”,“别说这种不吉利的话”。

对死亡的谈论都很少,就更不要说对死后财产的分配进行安排了。

另一方面,“继承”容易引起纠纷。

一旦老人去世,谁该多分点,谁该少分点,就成了一个无解的难题。

如果兄弟姐妹较多,又想将房子过户给其中一个人的话,其他拥有继承权的人必须申明放弃遗产才行。

因此,“继承”这种房屋产权过户方式,在实际生活中,不怎么受人待见。

作为一个理性的荔枝,小钱还是建议大家根据自身实际情况,做出交易成本最低的决定。

互动:如何用最少成本过户,你知道了吗?

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