“知进退”的孙宏斌

摘要

近日,有地产媒体在专访有“地产服务生“之称的易居中国创始人周忻时,让其提名三位改革开放40年推动中国房地产行业发展的最重要人物。

“知进退”的孙宏斌

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近日,有地产媒体在专访有“地产服务生“之称的易居中国创始人周忻时,让其提名三位改革开放40年推动中国房地产行业发展的最重要人物。

周忻提名了推动中国房产改革的灵魂人物,中国房地产协会会长刘志峰;提名了二手房领域的领军者,链家创始人左晖;其还提名了房地产企业融创中国的创始人孙宏斌。

选择刘志峰、左晖二人尚容易被理解,但周忻选择孙宏斌多少有点让人意外,因为在房地产领域除了孙宏斌,还有王石、王健林与许家印等太多比其资历更老,成就更卓著的优秀企业家。

但易居中国创始人周忻解释说,“孙宏斌是中国企业家里面唯一一个在打胜仗,并且打不垮的人。”

不同于万科与恒大,融创的崛起是孙宏斌在中国房地产业已经度过了高速发展的黄金时代之后依然率领融创扶摇直上。

2010年融创中国在香港刚上市时,尚排在地产行业销售排名的40位之外,2011年升至第18位、2012年升至第12位、2014年进入前10、2016年位列第7位,2017年更是行业排名第4位。

从一位40名之外的中小地产商,到成为周忻心目中改革开放40年推动中国房地产行业发展的“打胜仗,打不垮”的著名企业家,孙宏斌仅用了十余年的时间便完成了逆袭。孙宏斌凭借的到底是什么?

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一提到融创,很多人都会觉得融创近十年突飞猛进的发展,肯定与其创始人孙宏斌过去敢于迅速扩张的性格息息相关,但仔细研究发现,这其实是对孙宏斌与融创的最大误解。

融创最核心的特征不是激进,反而是“知进退”——在该进取的时候果断进取,在需要谨慎的时候保持稳健,这很少被行业外人士知晓。

2018年8月30日,融创中国(01918.HK)发布了2018年上半年财务报告,业绩喜人。财报显示,融创2018年上半年营业收入为465.8亿元,同比增长215.3%;归属母公司的净利润高达63.6亿元,同比增长389.3%。但由于房地产行业特殊的预售模式,融创中国2018年收入与利润大涨,其实是2015年、2016年与2017年销售额的业绩体现。

2018年上半年,体现融创中国本财务期间实际业绩的合同销售额为1915.3亿元,同比去年增长只有76%,另外,融创中国2018年上半年放慢了拿地速度,2018年前八个月共获取土地建筑面积2920万平方米,权益建筑面积1545万平方米,综合成本只有3620元/平方米,土储成本进一步下降。可以对比的数据是,融创2017年新增土地储备约6764.2万平方米,其中上半年获取土地储备为3023万平方米。

除上述数据外,更值得注意的是,截止到2018年6月30日,融创中国账面现金高达874亿,有息负债净额较2017年年底却减少近95亿元,净有息负债率下降9.5个百分点。融创中国董事会秘书兼副总裁高曦在汇报融创中国上半年经营状况时总结说,“该升的都升了,该降的都降了。”

“知进退”的孙宏斌

从2018年上半年财报数据我们可以看出一些端倪,融创中国在2018年并没有执行外界预期的大扩张策略,而是执行了趋于稳健的业务策略。

在2018年上半年业绩发布会上,孙宏斌与汪孟德更是多次提到“控制”、“多看少动”、“保守”、“小心”与“安全”等关键词,融创中国创始人孙宏斌说要“非常小心、谨慎地把公司做安全”,融创中国行政总裁汪孟德表示,未来融创确定的基本方向是去杠杆,降低负债率,提升盈利与净资产。

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除了在2018年上半年开始放慢扩张节奏,其实融创过去两年在拿地策略上就已经颇为审慎。

2016年10月份,当时房地产市场充斥着较为乐观的情绪,但孙宏斌敏锐的判断政府宏观调控将会越来越严峻,这有可能改变消费者的购房预期。所以从2016年10月到现在将近两年的时间里,融创中国就始终采取稳妥拿地策略,坚决放弃在公开市场拿地,而是采取收并购的方式进行土地储备。

这是因为2016、2017年在公开市场拿地的价格已经非常昂贵,如果房地产企业按照政府限价销售,势必出现亏损。孙宏斌判断,2016、2017年在公开市场拿地的企业都很难赚到钱。

放弃在公开市场高价拿地,通过投并购获取土地储备的策略,让融创在并购市场积累了很好的口碑与经验,准确判断,快速决策然后顺利完成并购融合,正成为融创中国在房地产市场上的差异化竞争优势。

在碧桂园、恒大等房地产巨头纷纷下沉到三四线城市进行布局与扩张时,孙宏斌认为在政府宏观调控的背景下,三四线城市的房地产市场价格波动风险远较一二线城市大得多,所以融创中国选择坚守在一二线城市,作为防范风险的战略举措。截止2018年8月中报发布时,融创中国总计拥有高达2.31亿平方米,总货值为3.29万亿元的土地储备,超过92%位于一二线及环一线城市,这大大降低了融创中国在政府房价调控下的市场风险。

除了拿地保持克制,聚焦一二线核心城市进行布局之外,孙宏斌还清晰地认识到,通过精细化运营打造的产品力与品牌力才是企业的核心竞争力,也是企业最稳定、持久的现金流来源。继绿城之后,融创是中国房地产企业中在产品打造上最花心思,也被行业公认为做产品最好的。

孙宏斌曾举例产品做得好有两个指标,“第一个是看有多少房地产开发商住在你的小区,第二个是看来学习的同行有多少”。据统计,融创中国每个城市的标杆项目,都有数千家开发商来学习,各个城市的开发商如果要买房子,第一选择也往往是融创。

“知进退”的孙宏斌

随着差异化策略的执行,融创中国的现金流与负债管理极为健康。即使2017年因收购万达文旅城项目消耗了400亿的现金,承担了400多亿的贷款,融创中国的资产负债率依然实现了下降。

在房地产行业有一个孙宏斌极为重视的指标叫销债比,即企业的销售额除以负债额,如果销债比大于1的话,企业基本上是健康的,而融创的销债比现在控制在1:1.5到1:2之间。

孙宏斌曾在个人微博上写道,“我们因现金流失败过,知道现金流的重要性,重视现金流,把公司安全放在首位;二是我们知进退,在放弃上没有人比我们更决绝”。

对于未来两三年的发展方向,孙宏斌明确表示“多看少动”、“聚焦一二线核心城市”、“等待更好的机会”,并持续推动企业去杠杆、降低负债率与净利润、净资产的提升。

在拿地与城市扩张方面保持稳健的同时,融创在人才储备上却保持了进取。当很多地产企业都纷纷裁员时,融创中国逆势在2018年的创想家计划中新招聘1200位优秀大学毕业生,为下一步的发展作准备。

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万科、碧桂园、恒大与融创是目前中国住宅地产领域公认的最具竞争力的四个企业,其创始人们也是中国最具才能的优秀企业家,未来中国住宅地产领域的销量冠军也必将在这四个企业之间轮转。

论年龄,出生于1963年的孙宏斌要比1951年的王石、1955年的杨国强与1958年的许家印年轻许多,但论经历,论胆识,论潜力,孙宏斌绝不输于这些老大哥们。

放弃在公开市场高价拿地,放弃布局市场风险较大的三四线城市,高度重视融创的产品力与品牌力打造,坚决去杠杆、降负债但逆势加强人才储备,除了广为外界知晓的勇猛,现在的孙宏斌更懂得了“知进退”。

投资者也有理由相信,在“更加攻守平衡”的孙宏斌的带领下,融创的未来十年,值得期待。

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