二三四线城市与一线城市严重背离,这是什么信号?

核心提示:从去年下半年开始,出现了一个开始背离的走势,剪刀差越来越大,二三四线城市与一线城市严重背离,这是什么信号?

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今天看到杨红旭老师的文章,我也是惊呆了,因为他有易居数据,就是一二三四线的存销比。

2018年7月份,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为13.6、9.5和9.4个月。相比6月份13.4、9.7和9.6个月的数值,一线城市存销比有所反弹,而二线、三四线城市继续收窄。

由于因城施策的导向,从去年下半年开始,出现了一个开始背离的走势,剪刀差越来越大,而过去这些年都是同起同落的。

还有一个新现象,就是一线城市的存销比今年开始反超二三四线,并且要长很多,这在过去30年都是不存在的。

为什么会出现这个现象?

第一,确实是因为一线城市先涨,深圳2015年就启动了,接着是上海,然后是北京,最后是广州,所以一线城市最先开始调控,而且又太严格,北京上海的购房门槛太高,有实力的人买不了,没实力的人买不起,改善的集中改完了一波,剩下的刚需很吃力,所以从需求上来说,少了很多,供给逐步入市,去化慢,存销比就会不断上升。

第二,二线城市会有些分化,大部分2016年下半年就启动了,而三四线城市涨的晚,大部分到2017年才启动,偏远的地级市和县城轮到今年才启动。而政策上采取因城施策,非常宽松棚改货币化安置,效果非常明显,伴随着房价上升,去化速度很快。

中国人民银行武汉分行行长王玉玲8月份曾撰文指出,2018年5月末,湖北省79个市、县商品住房平均消化周期小于6个月、6~12个月、12个月以上的分别有29个、43个和7个。

王玉玲认为,地方政府既要限房价,又要完成棚改任务,这种两难境地不利于其理性决策,地方政府只能两害相权取其轻。居民对实物安置的诉求上升,希望货币化安置的居民变少。货币化安置作为本轮去库存的一种手段,其任务已基本终结,应考虑适时退出。

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货币化安置到底会减少多少,我们现在还不知道,但是三四线城市的调控还是太温柔。

那接下来,会出现一个什么问题呢?

三四线因为存销比过低,如果还没调控的城市不赶快加强调控,市场会出现非理性上涨,引发泡沫过大,重蹈一二线城市的覆辙。

因为市场往往是在库存量过低的时候,市场会因为房源极度匮乏引发恐慌,抢房,价格上涨想压都压不住。

通常情况下,存销比越低,价格上涨压力越大,存销比越高,价格下行压力越大。

但是,我需要指出的是,在调控干预下,存销比只是一个参考值,而不是绝对值,房价上涨和下跌也是有一个底线的,比如杭州,存销比2.9个月,很低,但是二手房价格现在已经涨不动了,因为新房被限死了,没有了上涨的空间。

又比如燕郊,去化周期25个月,但是燕郊房价已经跌了四成,现在处于低位徘徊期,如果政策不放开,这个探底期可能会很长很长,但是并不一定还有太多下跌空间,因为燕郊市场没有什么新房供给量,去年3月调控以来买的纯粹是刚需,投资客早已挤出去了,成交量稳定后,基本上价格就企稳了。

所以,也不能完全一概而论,也要具体情况具体分析。

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假如你现在在三四线城市有房想卖,我给你的建议是,翻倍原则,2016年以来翻倍了就卖,到了就不要贪婪,因为三四线城市的市场周期比较短。

已经有一些涨完的三四线城市粉丝告诉,当地市场已经转冷了,二手房不好卖。

三四线城市本身接盘侠就少,而且大家都喜欢买新房,你如果不趁着市场疯狂的时候抛售,转冷了就很难卖了。万一出台一个限售就套死了。

这跟卖股票是一个道理,也许某公司股票牛市的时候能涨到100块一股,你在90的时候抛了,会感到遗憾,但假如你90没卖,真正到了100时你也舍不得抛,还指望涨到120,结果市场调控,一下转冷,跌到90,你不甘心卖,最后跌到80,你心态又慌了,手忙脚乱卖掉,比你在90的时候还少赚了10块一股。

如果在三四线城市你想买,我给你的建议是,刚需你就买新房,但是记得千万不要买小开发商的,买品牌房企,省的以后烂尾扯皮,因为现在市场好,房企就头脑发热去抢地,日后调控收紧,找不到资金了,最先死的就是这些小房企。投资除非你钱太多,除非地段非常非常好,除非房价还没怎么涨起来,三者缺一不可,否则就算了,还是把钱留着到一二线发财吧。

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